Развитие инфраструктуры и качество дорог в загородном поселке – важный критерий для покупателя, дополнительная статья расходов для актива и повод купить внедорожник для местного жителя. Дороги могут быть асфальтированные и грунтовые, с бетонным покрытием и без него. Основной вопрос, который волнует нынешнего дачника и домовладельца – как их ремонтировать, какие привлекать средства и какие условия соблюдать.
Все это подробно – далее.
Как построить грунтовую дорогу
Областные программы целевого субсидирования дачных и садоводческих товариществ предполагают компенсацию различных расходов, в том числе – затрат на дорожное строительство и ремонт существующих дорог. Однако шансы получить деньги из бюджета на эти цели у дачников настолько ничтожны, что часто даже не делаются попытки: подавляющее число дачных некоммерческих партнерств (ДНП) и садовых некоммерческих товариществ (СНТ) строит и ремонтирует дороги на собственных территориях за свой счет.
На что нужно обратить внимание
При выборе загородного участка нужно обратить внимание на планировку и состояние дорожной сети, оценить, насколько она пригодна и удобна для жителей поселка. Ошибок при создании инфраструктуры загородных поселений может быть великое множество, причем большинство из них проявляется в период, когда поселок построен и активно заселяется. Закон о деревьях на дачных участках? Недоработки проектировщиков выливаются в пробки на выездах, ямы и колдобины.
Первое возникает из-за неправильного расчета интенсивности движения, второе – по причине неверного расчета нагрузки и несущей способности грунта.
Правила пожарной безопасности требуют наличие альтернативных выездов с поселка, но довольно часто эти требования игнорируются. В итоге застрявший грузовик на несколько часов прерывает все движение – это тоже следует учитывать. Минимальная ширина грунтовой дороги в коттеджном поселке должна составлять 4, 5 м – однополосная дорога V категории.
Но для автомобилей это почти тропинка – на ней трудно разъехаться даже легковушкам, не говоря о грузовых авто. Поэтому узкие дороги должны иметь расширения, возможно, совмещенные с перекрестками. Кроме того, тупики должны иметь разворотные площадки для свободного разворота пожарной машины.
Полноценное движение позволяет организовать грунтовая дорога шириной не менее 7 м, а на центральных улицах – не менее 9 м. Примером правильной планировки дорог может служить поселок Мамошино, расположенный в уникальной природной зоне Подмосковья всего в 60 км от столицы.
Строим сами
Дороги нужно правильно эксплуатировать, ремонтировать и строить, но довольно часто застройщик продает участки, строит дома, отсыпает основные направления и считает свою миссию выполненной. Дачники остаются один на один с недостроем и вынуждены решать проблемы с дорогами самостоятельно. Причем интересы подрядчиков не всегда совпадают с интересами заказчиков. Первым интересно освоить как можно больше средств, вторым – сэкономить без потери качества.
Как же быть?
Нужно изучать материальную часть и технологии строительства, следить за ценами на материалы и их доставку. Оставаясь «в теме», вы всегда сможете провести своеобразный тендер среди подрядчиков и определить наиболее выгодные предложения, а при необходимости потребовать отчет о стоимости каждой отдельной услуги.
Опыт дорожного строительства в дачных поселках можно свести к нескольким моментам:
▪ Инициатива строительства дороги должна зарождаться на общем собрании товарищества, где будут выбраны ответственные и контролирующие лица.
▪ Работа инициативной группы должна быть максимально прозрачной и не вызывать вопросов у рядовых членов товарищества, пожертвовавших на строительство личные деньги.
▪ Следует понимать, что существенно сэкономить на материалах и работе не удастся, но зато есть возможность распределить расходы на несколько лет, причем основные работы будут выполнены в первый же год.
▪ Нужно заранее определиться с дорожным покрытием, чтобы оно выдерживало достаточные нагрузки. Оптимальный вариант – строительство в несколько этапов, когда за первый год проявятся проблемные места и недостатки, за второй и третий они будут устранены.
Строительство дороги начинается с проведения дренажных работ: края проезжей части обозначаются траншеями, после этого выполняется подсыпка и укладка дорожного покрытия. Если в поселке преобладают мягкие грунты, дорогу рекомендуется подсыпать песчано-гравийной смесью с последующей трамбовкой катком или вибролитой. После этого она будет пригодна для езды на легковых автомобилях и микроавтобусах.
Однако эксплуатировать ее придется аккуратно: регулярно просушивать после зимы и ограничивать движение грузового транспорта в плохую погоду.
После первого года использования дорогу потребуется выровнять, устранить образовавшиеся колеи, провалы и наплывы. На втором этапе подсыпаются не менее трех слоев щебня: первый, крупный, два последующих – более мелкой фракции. В результате получается полноценная дорога IV или V класса.
Идеальным будет вариант на третий год отсыпать дорогу асфальтовой крошкой, мелкими частицами или отсевом щебня. Смешавшись с водой во время дождей, такое покрытие образует твердую корку, способную выдержать крупногабаритный транспорт.
Типичные ошибки
Первая характерная ошибка, негативно сказывающаяся на качестве дороги – строительство небольшими участками из материалов, которые подвернутся под руку. В результате жители поселка получают дорожное полотно низкого качества и бесконечный ямочный ремонт. Еще одна типичная ошибка – экономия на строительстве дренажных систем. В условиях средней полосы без водоотведения не обойтись. Часто водопонижение готовится уже после планирования полотна, однако имеет смысл выполнять эти работы до начала отсыпки – грунт из дренажных ям можно не вывозить, а использовать как основание.
Снижает качество дороги и выполнение строительных работ в период таяния снегов или проливных дождей, когда грунт становится мягким и неустойчивым. Самый благоприятный период для строительства грунтовки – начало декабря, время, когда почва уже твердая от мороза, а обильных осадков еще нет.
Дороги, которые мы выбираем, покупая участок
Городские и областные целевые программы субсидирования дачных и садоводческих объединений предусматривают компенсации расходов на дорожное строительство и ремонт. Но шансы получить бюджетные деньги на эти цели у садоводов, мягко говоря, сильно ниже среднего: в частности, целевая программа «Развитие садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений», утвержденная правительством Ленобласти на 2012-2016 годы, предусматривает строительство в указанный период всего 5 км (!) автодорог.
То есть подавляющему большинству членов СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ДНП (дачное некоммерческое партнерство) строить и ремонтировать дороги приходится за свой счет, и к этому уже все привыкли. В коттеджных поселках эти расходы также возложены на плечи домовладельцев и обычно являются для них одной из самых существенных статей бюджета.
Как разъехаться в поселке?
«Выбирая участок в новом массиве, следует обращать внимание на то, как спланирована дорожная сеть и насколько она удобна для реальной жизни», – говорит архитектор Сергей Ерофеев. По его словам, типовых ошибок при создании генпланов может всплывать великое множество. Причем, как правило, все они начинают давать знать о себе не в начале строительства, когда жильцов еще мало, а уже тогда, когда поселок построен и заселен.
Недосмотры проектировщиков могут оборачиваться пробками на выездах, часами потерянного времени для жильцов, провалами и колдобинами, возникающими из-за неверного расчета нагрузки на дороги и несущей способности грунтов.
Пожарные требуют, чтобы в любом массиве были альтернативные заезды, но их строительство часто откладывается на потом. Строительство дорог на дачных участках? И если, к 
примеру, на единственной ведущей в массив грунтовой дороге увяз «КАМаз» – обитатели поселка могут надолго оказаться под «домашним арестом».
Чтобы избежать подобных неудобств, все схемы организации поселений и генпланы, которые содержат схемы дорог, при покупке участка необходимо изучать едва ли не под микроскопом.
Какой ширины должны быть дороги и проезды в коттеджном поселке? В качестве минимального значения при проектировании принимается 4, 5 м (дорога V категории с одной полосой для движения). Но это почти тропинка: здесь даже двум легковушкам без выезда на обочину разойтись трудно, не то, что груженой «шаланде» с бетономешалкой.
Поэтому такие проезды в обязательном порядке должны иметь расширения (как правило, рядом с перекрестками). Кроме того, пожарные потребуют, чтобы тупиковый проезд был оборудован разворотной площадкой, и не для блондинки на внедорожнике, а для пожарной машины. Дорожное полотно 7 м дает возможность организовать полноценное двустороннее движение. Но для центральных улиц большого коттеджного поселка с более или менее интенсивным автомобильным и пешеходным движением комфортное значение – 9 м.
Но дороги приходится не только проектировать, но также правильно строить, ремонтировать и эксплуатировать. Порой случается, что, размежевав территорию, продав участки и наспех наметив основные дороги, девелопер считает свою миссию выполненной.
Дорога класса «лайт»: строим сами
Что вам нужно знать, если вы, обитатель дачного массива, остались с проблемой один на один и вынуждены делать дороги собственными силами? Прежде всего, следует помнить, что интересы возможных подрядчиков не всегда совпадают с вашими. Подрядчики заинтересованы в освоении ваших средств, вы желаете сэкономить, но не в ущерб качеству.
Как быть? Прежде всего, изучать матчасть, то есть технологии дорожного строительства, а также мониторить цены на основные материалы (песок, щебень, асфальтовую крошку), их доставку и услуги подрядных организаций. Ничто не мешает, определив фронт работ, провести среди потенциальных подрядчиков скрытый тендер, чтобы выявить самое выгодное предложение, а при случае, ткнув пальцем в ту или иную позицию сметы, спросить: «Почему так дорого?».
Попытаемся обобщить опыт дорожного строительства в небольших дачных массивах. Во-первых, подобные «мегапроекты» должны начинаться с общего собрания с обсуждением смет, графиков работ, назначением ответственных и контролеров. Если инициативная группа не сделает весь процесс прозрачным и понятным для других членов СНТ, у «товарищей» неминуемо возникнет множество самых разных версий по поводу «нецелевого использования» доверенных денег.
Во-вторых, на материалах и работах, скорее всего, сэкономить не удастся, зато практически всегда есть возможность растянуть строительство и, соответственно, затраты на несколько лет. При этом уже в первый год у вас будет дорога, позволяющая подъехать к участку.
Единственное в данном случае требование – заранее рассчитать конструкцию «дорожной одежды», соответствующую местным условиям и нагрузкам. Оптимальный вариант, когда строительство разбивается на два или, если речь идет о проблемных грунтах, на три года. Первая очередь начинается с дренажных работ: по краям будущей дороги делают канавы, а выбранный из них грунт используется для насыпи. Ограждения на опасных участках дорог? Если речь идет о почвах с преобладанием торфа, нижним слоем должна стать подушка из песчано-гравийной смеси (ПГС), которую проливают водой и трамбуют (виброплитой или дорожным катком). Если песчаное основание качественно уплотнено, по нему можно будет ездить на легковушке или «газели», и первый этап строительства будет завершен.
Однако такая дорога требует аккуратной эксплуатации с ограничениями для проезда крупнотоннажного транспорта и обязательным закрытием на просушку весной.
По окончании тестового периода эксплуатации грунтовку придется выровнять и устранить появившиеся провалы и промоины. Второй этап 
строительства сводится к укладке геоткани и отсыпке трех слоев щебня (сначала крупной, затем – средней и мелкой фракции), в результате чего грунтовка превращается в полноценную автодорогу IV или V категории. Финишным покрытием (при недостаточном финансировании его можно отложить еще на год), как правило, становится отсев щебня (пыль и мелкие частицы, образующиеся при дроблении).
Под воздействием дождей он, смешавшись с верхним слоем мелкого щебня, создаст твердую корку, способную без проблем выдерживать большегрузный транспорт.
Работа над ошибками
Первая ошибка, которая отражается на качестве дорожного покрытия, – строительство «заплатками», по методу «слепили из того, что было». Это когда все более или менее подходящие для этой цели материалы приобретаются по случаю, небольшими партиями. Например, поблизости открылся песчаный карьер. Потом он закрылся, но рядом стали сносить здание и представился случай купить несколько машин строительного мусора. Затем начался ремонт шоссе, и появилась асфальтовая крошка по доступной цене… И все это добро заводится в поселок и используется для ямочного ремонта.
Результат такого подхода – дорога с неоднородным покрытием и нескончаемые ремонтные работы.
Вторая группа ошибок – недостаточное внимание к мелиорации и дренажным системам. В условиях российского Северо-Запада с 
обводненными грунтами без водопонижения не обойтись. «Часто приходится наблюдать, как строители вначале возводят насыпь, а потом, когда дорога готова, экскаватор начинает копать вдоль нее канавы, – делится наблюдением Максим Иванов, инспектор технадзора, – между тем (если, разумеется, под ногами не торф, а песок или суглинок) имеет смысл проводить дренажные работы и мероприятия по водопонижению до начала отсыпки. В этом случае выбранный грунт не нужно вывозить: его можно использовать для подъема самого дорожного полотна».
Еще одна ошибка, которая непременно снизит и производительность труда, и качество дороги – проведение земляных работ в дождливый период, когда грунт расползается, а канавы заплывают. «Конечно, местные экскаваторщики и бульдозеристы с радостью согласятся поработать в любое время, но самый благоприятный момент для дорожного строительства в сельской местности начинается в декабре, когда почва скована морозом», – рассказывает фермер, минувшей зимой построивший 3, 5 км грунтовой дороги.
Поселки Всеволожского района: Новоприозерское шоссе
