Сосед строит новый дом: сколько метров должно быть до границы?
Часто причинами ссор между соседями становятся сооружения и насаждения на границе участка или слишком близко к ней. Мы спросили у юриста о том, что приводит к судебной волоките и как избежать лишних волнений и финансовых потерь из-за спора с соседями
Где можно строить?
Отечественное законодательство определяет очевидную истину: владельцы и землепользователи земельных участков должны соблюдать требования добрососедства. Сколько метров от гаража моя территория? То есть быть в нормальных отношениях с соседями, в соответствии с Земельным кодексом Украины, значит выбирать способы использования земельных участков согласно их целевому назначению, причиняя соседям как можно меньше неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т. п.):
Статья 103 Земельного кодекса Украины
В то же время на законодательном уровне до сих пор не определены точные нормативы отступа между домами в частном секторе. А для того, чтобы уточнить, где можно построить дом, нужно обращаться в сельский, поселковый или городской совет, за которым закреплен земельный участок. Именно органы местного самоуправления утверждают нормы для индивидуального строительства в конкретном городе или поселке.
В сентябре 2018 года страна заживет по новым государственным строительным нормам. Согласно нововведениям, расстояние от границы смежного участка до стены жилого дома или хозяйственной постройки должно составлять не менее одного метра. А выступающие конструкции домов и сооружений не должны пересекать границ соседних участков.
Владельцы земельных участков, которые будут игнорировать правила, рискуют понести финансовые затраты, – рассказывает юрист адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Татьяна Журавель
Те, кто строит дом, должны сделать все возможное, чтобы предотвратить стекание атмосферных осадков с кровли и карниза здания на территорию земельных участков своих соседей.
Если за границей есть соседская застройка, нужно также руководствоваться противопожарными и санитарными нормами. Так, в соответствии с санитарными нормами, дворовые уборные следует располагать не ближе пятнадцати метров от жилого дома и летней кухни, а от питьевого колодца – 20 метров, – юрист
Существуют определенные требования и к ограждениям, а именно — их высоты, конструкции и материала. Такие требования устанавливают местные правила застройки. Обычно забор должен проходить по границе и не должен создавать препятствий для использования по назначению соседского земельного участка, например, затенять его.
А что насчет деревьев и других насаждений?
По словам юриста, ветки деревьев и кустарников не должны пересекать границ соседних участков. Если корни и ветви ваших деревьев все-таки проникли на соседский земельный участок, его владельцы имеют право избавиться от корней деревьев и кустов, которые им мешают.
Кому принадлежат постройки и деревья, которые находятся на границе?
В Земельном кодексе определено, что обычно соседи используют межевые сооружения сообща. Если же владелец одного участка захочет ликвидировать общее пограничное сооружение, без согласия другого соседа он этого сделать не сможет:
Статья 108 и 109 Земельного кодекса
Мне мешает соседская постройка / дерево. Что делать?
Споры по поводу незаконного размещения сооружений или насаждений решают органы местного самоуправления. Но если вы не хотите давать огласку спора с соседями, обратитесь к нему с предложением решить спор мирно.
Согласно пункту 10 Порядка удаления деревьев, кустов, газонов и цветников в населенных пунктах, удаление зеленых насаждений на земельном участке, который находится в частной собственности и на приусадебном участке, осуществляется по решению собственника (пользователя) земельного участка без уплаты их восстановительной стоимости, – Татьяна Журавель
В указанном выше Порядке предусмотрены и основания, при которых можно удалять зеленые насаждения. Одно из таких оснований — это необходимость восстановления светового режима в жилом помещении, которое затеняют деревья.
Если достичь взаимопонимания с соседями не удалось, следует обращаться с иском в суд. Это может обязать соседей срезать деревья и кусты, если, например, их корни проникают на ваш земельный участок, – заключает юрист
Хорошо, если удастся найти компромисс с соседями и разойтись мирно. Но когда доходит до суда, земельные споры становятся одними из самых сложных. Поэтому, чтобы отстоять свои интересы и права, лучше заручиться поддержкой специалиста.
Опытный адвокат или юрист поможет правильно составить исковое заявление, собрать необходимые доказательства и четко аргументировать ваши требования к нерадивому соседу.
Материал подготовлен при информационной поддержке специалистов по земельному праву, адвокатов и юристов АБ «Цыпин и партнеры».
Как построить частный дом по упрощенной схеме
Как тяжело построить частный дом в 2019 году? В Алматы недавно упростили процедуры подготовки к строительству дома. Сколько метров от соседа можно строить сарай? В связи с этим портал «Крыша» описал, что надо сделать, чтобы возвести свое собственное жилье по новым правилам.
Процедуры упростили с июля 2018 года.
Первый этап. Получение архитектурно-планировочного задания
Строительство следует начинать с получения архитектурно-планировочного задания в органах архитектуры. Для этого в ЦОН лично или онлайн нужно предоставить заявление по утвержденной форме, удостоверение личности, задание на проектирование, госакт на земельный участок, опросный лист для технических условий (ТУ) на подключение к коммуникациям, топосъемку участка. Отмечается, что при подаче документов онлайн госорганы могут запросить дополнительные документы.
«В заявлении следует указать ФИО и контакты, адрес и наименование проектируемого объекта, сделать отметку о выборе пакета № 2, так как именно он применяется при строительстве нового здания. В опросном листе для техусловий нужно заполнить таблицу с планируемыми мощностями коммуникаций для дома – электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, ливневая канализация, телефонизация, газоснабжение. К примеру, для обслуживания двухэтажного дома площадью 120 квадратных метров достаточно пяти киловатт электроэнергии и 0, 76 кубометра воды в час.
Далее архитекторы отправляют опросный лист поставщикам, которые определят точки врезки и возможность предоставления указанных мощностей», – подчеркнули специалисты.
Важно знать, что без технических условий органы архитектуры не имеют права выдавать АПЗ. Поэтому в задании на проектирование указываются: вид строительства, основные технико-экономические показатели жилого дома и иных строений, состав и площадь помещений, этажность, инженерное оборудование и другое.
Срок изготовления АПЗ составляет 15 рабочих дней. В готовом задании должны быть указаны градостроительные, архитектурные требования и ограничения, которые необходимо учесть при разработке эскизного проекта. А это план красных линий на участке, вид и особенности грунтов, водоохранные зоны, интересы соседей смежных участков, требования к конструкции с учетом сейсмичности районов, размеры дома и площадь здания в процентном соотношении к размеру участка, требования к отделке и инженерным сетям, обязательства, возлагаемые на застройщика.
«Получение АПЗ обязательно. Оно не требуется только при строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек (времянки, гаражи, сараи)», – рассказали специалисты.
Второй этап. Изготовление эскизного проекта
Этот этап упростили еще в начале 2018 года. Теперь не нужно делать подробный рабочий проект. Допускается включение только эскизной части – начерченной модели будущего строения с его расположением на участке и внутренней планировкой.
Подробности могут вноситься уже по желанию самого заказчика.
«В эскизном проекте нужно указать план благоустройства территории, точки подключения инженерных коммуникаций, расположение дома и построек на участке, отступы от границ, план дома в разрезе, вид фасадов. Для обзорности и законченности картинки по желанию к проекту можно приложить 3D-изображение дома», – сказал руководитель службы городского планирования и координации территориального развития по Алмалинскому району Алматы Бахыт Рымжанов.
Также упрощение состоит в отсутствии необходимости привлекать к строительству авторский, технический надзор и подрядные организации. Однако теперь стало обязательным обращаться к лицензированным проектировщикам.
«Именно они сегодня берут на себя ответственность за качество строения, поскольку по упрощенной схеме эскиз не проходит государственную экспертизу. Кроме этого, необязательно обращаться к сейсмологам. Все необходимые расчеты конструкции дома должен сделать проектировщик.
Если даже собственник найдет понравившийся проект дома в Сети или где-то увидит и сам нарисует, потребуется адаптировать его к нормативным требованиям при помощи проектировщиков. Без подписи, печати и лицензии проектировщика госорганы не утвердят эскизный проект», – сообщили специалисты.
Ориентировочная рыночная стоимость разработки эскизного проекта в частных лицензированных компаниях Алматы в среднем начинается от 100 тысяч тенге. Более подробная «начинка» проекта может увеличить сумму до 200-250 тысяч тенге. Если есть сложности с рельефом участка, грунтовыми водами либо другие сложности, то стоимость проекта может сильно увеличиться.
Эскизные проекты для согласования принимаются в ЦОНах. Срок рассмотрения – 10 рабочих дней. Готовый эскизный проект поступает в органы архитектуры.
При его соответствии нормативам заказчику выдается согласование по проекту.
Кроме того, АПЗ и эскизный проект теперь не имеют срока годности – эти документы бессрочные.
Третий этап. Строительство дома
После согласования эскизного проекта можно приступать к строительству объекта. Важно знать, что уведомлять госорганы о начале работ не нужно. Эту норму тоже исключили из правил.
Среди требований и рекомендаций при строительстве не стоит забывать об отступах. От границ участка и красных линий обязательно нужно отступать не менее трех метров. От смежных границ с соседними участками также необходимо отступить не менее трех метров, чтобы расстояние между постройками на вашем и соседнем участке составляло не менее шести метров.
По новым правилам котельную нельзя располагать в подвальной части дома, только на уровне первого этажа. Она должна иметь отдельный вход. Площадь озеленения и твердого покрытия на участке должна составлять 40 процентов, остальные 60 процентов можно использовать под застройку.
«Внешние стены дома для сезонной температуры Алматы желательно строить в два кирпича (толщина 50 сантиметров). При меньшей толщине, в полтора кирпича (38 сантиметров), наружные стены утепляются пенополиуретаном до 10 сантиметров (два листа по пять сантиметров). В этом случае гарантируется теплоизоляция металлических и железобетонных конструкций, и дом не будет сыреть. Важно учитывать особенности грунта.
На большей части Алматы преобладают грунты-плывуны, склонные к оползням», – говорят специалисты.
Архитекторы советуют строить частные дома на бетонной армированной плите высотой 12-18 сантиметров (шаг армирования 10 сантиметров) на балласте. Затем устанавливаются колонны-арматуры различного диаметра. Таким образом создается единый жесткий каркас, который сохраняет цельность всей конструкции.
Что касается инженерных коммуникаций, то их прокладка осуществляется в соответствии с действующими нормативными требованиями лицензированными строительными организациями. Сколько отступить от забора при строительстве гаража? Глубина пролегания, расстояние между инженерными коммуникациями определяются проектными проработками.
Четвертый этап. Ввод в эксплуатацию
После окончания строительства следует заказать технический паспорт на построенный дом и существующие постройки, заполнить акт приемочной комиссии и после подписания сдать на регистрацию в ЦОН.
