Площадь Гаража Больше Площади Земельного Участка

Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ

В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учет уточненных границ участков:

  • участок не является объектом недвижимости
  • запрещено образование надела:
  • из другого участка
  • в результате раздела или выдела доли в натуре
  • в результате действий с преобразуемыми участками
  • участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
  • с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
  • истек срок приостановления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
  • межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
  • ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
  • на момент подачи заявления о кадастровом учете ЗУ истек срок действия утвержденной схемы его расположения на кадастровом плане территории
  • Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

    • размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
    • ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
    • поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
    • площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
    • не согласованы границы ЗУ

    Другие случаи отказа в кадастровом учете уточнененных границ земельного участка:

    • площадь ЗУ:
    • больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
    • больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена
  • при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
  • границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора
  • Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета.

    • О порядке включения участков в границы населенных пунктов – читайте здесь
    • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
    • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
    • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
    • Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
    • Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
    • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
    • Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества”, с особенностями которого можно ознакомиться здесь
    • О порядке оформления прирезок к участкам ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества
    • Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
    • Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
    • Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
    • Регистрация домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан – новая дачная амнистия
    • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

    — Может ли гараж быть по площади больше, чем дом? Какова максимально разрешенная площадь гаража? И можно ли на участке построить гараж, а дом — нет? Отвечает руководитель юридической компании “Владислав Фролов и партнеры” Владислав Фролов:

    Для того, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо знать, в каком районе какого субъекта РФ будет находиться гараж. Данные нормы каждый район устанавливает самостоятельно. Например, в Московской области предельный размер гаража установлен в 60 кв. м при максимальной высоте в 4, 5 м.

    На принадлежащем вам участке вы можете строить любые строения с соблюдением требований законодательства. Также надо будет учесть все строительные и противопожарные нормы.

    А для ответа на вопрос, можно ли построить гараж, а не дом – нужно знать, к какой категории земель относится ваш земельный участок, а также каков вид его разрешенного использования.

    Отвечает руководитель департамента городской недвижимости “НДВ-Супермаркет Недвижимости” Елена Мищенко:

    Нормативов по максимальному размеру гаража не существует. Вы можете построить гараж вне зависимо от того, есть на участке дом или нет. Только нужно помнить, если гараж будет с фундаментом, а не металлический или в форме навеса, на его возведение необходимо получить разрешение.

    А значит — составить технический план для постановки на кадастровый учет в Росреестре.

    Отвечает президент ООО “Межрегиональный юридический центр земельных отношений” Екатерина Иванова:

    Формально в градостроительном кодексе РФ этот вопрос не урегулирован. Указывается лишь, что строительство гаража не требует получения разрешения на строительство. Однако упоминается понятие строения и сооружения вспомогательного использования.

    Вспомогательный — это служащий основному строению. И логично, что площадь вспомогательного строения не должна превышать площадь основного (жилого дома).

    Планируя застройку участка, нужно заранее взять выписку из Правил землепользования и застройки в конкретном муниципалитете или градостроительный план земельного участка. В нем должны быть указаны допустимый высотный регламент и площадь застройки основными и вспомогательными зданиями.

    Если речь идет о строительстве гаража на частной земле, не имеет значения, когда на ней будет построен (и будет ли построен) жилой дом. Но вот если гараж возводится с целью выкупа арендуемой у государства земли, в выкупе участка будет отказано, так как не достигнута цель предоставления участка в аренду, а именно — строительство жилого дома.

    Если площадь гаража больше площади дома, риски, что муниципалитет признает такую постройку самовольной, не очень большие — много других проблем. Однако, во-первых, ее невозможно будет зарегистрировать на праве собственности. А, во-вторых, если добрый сосед напишет жалобу, что этот гараж ему сильно мешает, тогда уже госорганы будут обязаны реагировать и рассматривать жалобу с исследованием всех обстоятельств дела.

    Поэтому лучше не допускать ситуаций, когда площадь гаража больше площади дома и уж тем более соблюдать минимальные размеры от стен гаража до соседнего участка. Минимум — 1 метр; в некоторых муниципалитетах — больше.

    Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алла Галкина:

    На собственном земельном участке можно возводить объекты, строительство которых предусмотрено видом его разрешенного использования. Так, например, на участке для садоводства можно разместить жилой или садовый дом, хозяйственные постройки разных типов, гараж. Гараж может быть отдельно стоящим, встроенным или пристроенным к дому и хозяйственным постройкам.

    При этом сводом правил “СП 53.13330.2019” рекомендовано на садовых земельных участках отводить под строения (с отмосткой) не более 30% территории, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием — не более 50%.

    Максимально разрешенная площадь гаража нормативно не установлена, но его строительство должно проводиться с учетом противопожарных норм и правил, с соблюдением необходимых расстояний. В том числе до строений, расположенных на соседних земельных участках, до границ участка, до красных линий улиц и проездов. В пределах одного земельного участка противопожарные расстояния не нормируются.
    Получать разрешение на строительство гаража и соблюдать уведомительный порядок не требуется. Но для регистрации права собственности на него необходимо представить сведения об основном объекте, чтобы доказать вспомогательные функции гаража. Поэтому если участок выделен под строительство жилого и садового дома, то вначале возводится этот самый дом, а уже потом вспомогательные строения.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Площадь гаража больше площади земельного участка? Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Расхождение при межевании уточненной площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

    Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе “О кадастровой деятельности” (№ 221-ФЗ).

    В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

    • кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
    • фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

    Уточненная площадь земельного участка, указанная:

    • в документах
    • в ГКН
    • в акте органа местного самоуправления

    не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

    Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

    В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

    • для участков ИЖС:
    • Smin = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га
  • для участков для ведения огородничества:
    • Smin = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га
    • для ведения садоводства:
      • Smin = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га
      • для индивидуальных гаражей:
        • Smin = 18 м 2
        • для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества:
          • Smin = 5 м 2
          • Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

            • Уточненная площадь ЗУ больше, чем по документам

            Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

            • Уточненная площадь ЗУ меньше, чем по документам

            Земельный участок можно зарегистрировать, если:

            Пример 1

            В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

            • Sфакт = 12 сот.
            • Sдок = 6 сот.
            • Sфакт > S по док.
            • Smin = 500 м 2
            • Sуточн Sуточн

            Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.
            При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

            • предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
            • отказать в регистрации

            Пример 2

            Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

            • Sфакт = 9 сот.
            • Sдок = 12 сот.
            • Sдок > Sфакт
            • Smin = 300 м 2
            • Sуточн = (Sдок – Smin) = 12 сот. – 3 сот. = 9 сот.
            • Sфакт = Sуточн

            Фактическая размер надела не превышает уточненную площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.
            Если предельный минимальный размер для земельных участков:

            • ИЖС
            • садоводческий
            • огороднический
            • для КФХ
            • т. д.

            не установлен, уточненная площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.
            Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

            • отсутствуют сведения о местоположении:
            • в государственном кадастре недвижимости
            • в правоустанавливащем документе
          • ЗУ используется 15 и более лет
          • нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев
          • Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.

            Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
            Блог о дизайне интерьера