Если Забор Выходит За Границы Земельного Участка

Специализируюсь на земельных спорах: межевые споры, раздел участков, установление сервитутов, охранные и санитарно-защитные зоны, споры по строительству, реконструкции, сносу ОКС, оспаривание генпланов и ПЗЗ и др. как измерять свой участок до или за забором

Мы огородили участок по кадастровым границам кирпичным забором толщиной 25 см. Линия по колышкам поворотных точек. И формально он получился на территории соседа.

Но у соседа в кадастровых документах граница с такими же координатами дополнительно определена “по стене здания” т. к. сразу за нашим забором оно находится. Меня такая ситуация беспокоит: не возникнет ли у соседей двигать такой забор (это ж не рабица), хотя бы просто из вредности. И как должны мерить мой участок: до забора (мой) или за ним (по сути соседский).

И имеет ли какую-то юридическую силу дополнительное определение границы участка “по стене здания”.
С уважением Семен.

▪ Если сосед обратится в суд с иском к Вам и по делу будет назначена судебная землеустроительная экспертиза, то эксперты должны будут фиксировать местоположение фактической границы между Вашим земельным участком и участком соседа по центру столбов ограждения (забора).

Так, Бутырин А. Ю. в книге “Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы” указывает: “Каждый земельный участок имеет в натуре физические границы: закрытые (заборы, ограды, строения и прочие сооружения), а в ряде случаев и открытые (канавы, межевые знаки, вешки и пр.). Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки, — при отсутствии знаков (закрытых и открытых границ), без которых трудно точно установить границы усадебного участка” (Приложение 1 МЕТОДИКА УСТАНОВЛЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМОВЛАДЕНИЯ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ, ЗАДАННЫМИ СУДОМ; РАЗРАБОТКА ВАРИАНТОВ РАЗДЕЛА).

Я почти всегда присутствую на обмерах участков по находящимся в моем производстве делам и могу сказать, что обычно так и делаются измерения на практике.

▪ В соответствии с ч. 8 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной регистрации недвижимости” местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Согласно п. п. 4, 6 Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утв. приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90) для оценки точности определения координат характерных точек рассчитывается средняя квадратическая погрешность. Величина средней квадратической погрешности местоположения характерной точки границы земельного участка не должна превышать значения точности определения координат характерных точек границ земельных участков из установленных в приложении к настоящим Требованиям.

В названном приложении к Требованиям указано, например, что средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек для земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов, составляет не более 0, 10 м., для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, — не более 0, 20 м.

Верховный Суд РФ в разделе “2.9. Споры об определении границ земельных участков” Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014) разъяснил, что “…в случае, если границы участка истца или ответчика определены в ГКН по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Является ли забор границей земельного участка? Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ.

В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ”.

Учитывая сказанное, я советую Вам ориентироваться не на “…определение границы участка “по стене здания””, а на сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границы между Вашим земельным участком и участком соседа.

Если элементы Вашего забора выходят за реестровую границу Вашего участка на расстояние более чем величина средней квадратической погрешности местоположения характерной точки, то сосед может требовать снести Ваш забор с территории его земельного участка.

▪ Указанное Вами “…дополнительное определение границы участка “по стене здания”” может помочь Вам, если Вы будете заявлять к соседу встречные требования об оспаривании сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границы между Вашим и соседским участками.

▪ Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Корректировка участка или перенос дома

Проверено ЦИАН

Участник программы “‎Работаю честно”

Могу предложить такой вариант. Необходимо обратиться к местной власти и переговорить по Вашему вопросу о дух вариантах. Первый-сформировать рядом с вашим другой участок в несколько соток и приобрести его через торги у администрации. Надо формировать мин. возможный размер, чтобы не было конкуренции на торгах. Далее покупаете, делаете нежелание на оба участка вносите изменения в кадастр и регите.

Второй вариант взять в аренду, зарегистрировать дом и выкупить участок. Если забор выходит за границы земельного участка? Можно попробовать через суд, но у меня такого опыта нет. Решение вопроса зависит от местной власти, если там грамотный специалист все получиться.

Удачи.

Взять в аренду дополнительный минимально возможный участок, на который залез дом, зарегистрировать дом, а потом – выкупить у администрации этот участок (даже по завышенной стоимости) – пожалуй будет самым быстрым и наиболее финансово выгодным вариантом. Идя по судебному пути – расходы будут больше, чем наценка за несколько соток.

При незначительных наложениях могут предложить уточнения границ земельного участка.

Проверено ЦИАН

Участник программы “‎Работаю честно”

Не понятен момент – вы когда отмежевались не видели, что дом вышел за границы участка? Если видели, то зачем произвели кадастровый учет? Или вы еще межевое дело не сдали в кадастр?

У вас ничего не получится, это район такой.

Если дом был построен до межевания участка, то нужно обратится в геодезическую фирму (желательно в ту, которая делала межевание) на исправление кадастровой ошибки. Если дом был построен позже, то это уже “косяк” бывшего собственника – вынос границ в натуру нужно делать было перед началом строительства дома, – и тогда все, что Вам говорили в двух “лицензионных конторах” становится реальностью. но может сходить еще и в третью, и в четвертую? Подать в суд на продавца (бывшего собственника)?, но купили же участок с незарегистрированным домом, т. е. его как-бы не было.

Ну и ситуация. не позавидуешь.

Проверено ЦИАН

Участник программы “‎Работаю честно”

Мне тоже кажется, что самый разумный вариант – все же выкупить дополнительные пару соток.. раз уж так получилось.. раз уж не смотрели, что покупали.. тем более, раз это возможно..

Какая разница, до межевания или после построен был дом, он же не зарегистрирован, а по сему, как доказать его наличие во время межевания?
Что, участок с домом оформлялся заочно-)))? Странная ситуация.

Проверено ЦИАН

Участник программы “‎Работаю честно”

Коллеги, спасибо огромное за советы!

Да, участок был отмежован и даже несколько лет назад выносились в натуру его границы. Потом собственник продал получастка другим людям, они [не глядя] взяли ипотеку и построили дом, потом. не смогли выплатить ипотеку и продали объект компании, которая выплатила их ипотеку. Санта Барбара, в общем и целом.

Новому Покупателю-собственнику, на мой взгляд, как раз можно и позавидовать :-) Он купил дом с участком гораздо ниже себестоимости, не говоря уже о рыночной цене. Так что немножко геморроя – это очень малая плата за крупный денежный выигрыш в натуральной форме.

Да, пожалуй, самый экономичный и технологичный путь – через аренду с последующей регистрацией дома и выкупом. Либо купить 0, 3 сотки.
Еще раз спасибо всем, кто откликнулся!

0, 3 сотки? Так это ж всего 20 тысяч, получается, если сотка 50-60 тысяч? Ну и расходы на съемку этого кусочка земли.

В общем в 30-40 тысяч можно уложиться, если все пойдет гладко.
Но иногда дело заходит в тупик, и люди двигают дома. Не любые дома, конечно. Каркасный или бревенчатый/брусовый дом подвинуть не очень сложно. Лично, со своим неглубоким уровнем познаний в строительстве, приходилось двигать домик каркасный на несколько метров, чтоб соблюсти норму по расстоянию от границы участка.

Правда, там был одноэтажный домик размером 7х4 м. А уровень рискованности такой затеи невысок, когда строители достаточно компетентны. Один архитектор рассказывал, как двигал пятиэтажки панельные при расширении проспектов в городе.
Если там дом площадью 60 м кв, то его передвижение в самом простом случае обойдется дороже раза в 3-4, чем выкупить землю.

Татьяна, 50 -60 тыс. за сотку, для Приозерского района это почти даром))).

Андрею Андрееву: при съемке участка геодезисты обязаны показывать все строения, сооружения и прочие объекты, находящиеся на участке, независимо от того, зарегистрированы они или нет. Если во время съемки был хотя бы фундамент, то можно было бы настаивать на кадастровой ошибке и искать кадастрового инженера, который возьмется за ее исправление.

Татьяна, доброе утро, да кадастровый инженер может исправить, но не все необходимо четкое представление границ земельного участка.

Татьяна, купить 0.3 сотки Вы не сможете, т. к. администрация может продать только полноценный участок, а его можно сформировать исходя из минимальных норм размера ЗУ, которые утверждены в ПЗЗ, а это как мин 3 сотки. Лучше аренда с выкупом.

Проверено ЦИАН

Участник программы “‎Работаю честно”

Алексею Орлову. 50-60 тыс. руб. за сотку – это и для Приозерского района сейчас очень неплохая рыночная цена, все зависит от качества объекта. Ну и размера участка, ессно. Расстояние от дороги до границы земельного участка? Сейчас продаются по хорошей цене только участки у воды, на участки в 50 соток без особых изысков здорово если за 1400-1500 тыс. руб. покупатель находится, то есть цена за сотку меньше 30 тыс. руб. Новые садоводства с нарезкой по 10 соток – ок.

20 тыс. руб. за сотку.

Проверено ЦИАН

Участник программы “‎Работаю честно”

Итог поисков ответа и консультаций: принято решение таки двигать дом. Причина: доп. землю продает не поселковая власть, а район, можно вложить серьезные деньги в оформление документов, и получить отказ. Потому что в стране свирепствует коррупция :-) Эксперты-практики оценили затраты в сумму около 100 тысяч рублей – и это без гарантии победы.

И еще. Коллеги, давайте не будем говорить “всего-то” 20, 30, 40, 50. тыс. руб. Для половины деревенских жителей, например, это – полгода очень тяжелого труда на ферме, по уши в навозе и вонючем компосте, в ночные смены, с перетаскиванием 50-киллограмовых мешков с кормами на хрупких бабских плечах.

Сколько загородных объектов не могут выйти на рынок, потому что людям тупо не накопить эти “всего” 30-40 тысяч на межевание и оформление прочих документов! Потому что им на хлеб едва хватает. Ну, или на водку :-)

Мне кажется, что нужно ценить не только свой труд, но и чужие деньги, особенно заработанные тяжелым честным трудом, и при любой возможности экономить клиентам хоть 1, хоть 5 тысяч, да хоть 100 рублей, особенно если это касается бумажных взаимоотношений с государством.

В моем случае с домом, кстати, экономия получается очень существенная – и времени, и денег, и нервов. Для грамотной передвижки дома нужны “всего-то” 2 бруса с местной лесопилки – будут выполнять роль рельсов, камаз песка, совхозный трактор и несколько субботних мужичков :)))

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о дизайне интерьера